14. októbra, 2025

Jednou z najčastejších výčitiek voči stavebnému zákonu z roku 1976 bolo, že neposkytoval účinné nástroje na odstránenie prieťahov a zbytočne zdĺhavých konaní. Niekoľkomesačné, ba dokonca niekoľkoročné trvanie územných a stavebných konaní viedlo medzi stavebníkmi k pocitu právnej neistoty a znemožňovalo im predvídateľne plánovať svoje investičné zámery.

Doterajšie právne prostriedky na odstránenie nečinnosti sa v praxi ukázali ako málo efektívne. Opatrenie proti nečinnosti v podobe odňatia veci a jej postúpenia odvolaciemu orgánu (§ 50 Správneho poriadku) býva využívané len výnimočne. Prostriedky prokurátorského dozoru (§ 22 v spojení s § 27 zákona o prokuratúre), hoci časovo relatívne rýchle (povinnosť vybaviť do dvoch mesiacov), spravidla nemajú citeľné dôsledky pre zodpovedných vedúcich pracovníkov stavebných úradov. Správna žaloba proti nečinnosti (§ 242 a nasl. Správneho súdneho poriadku) nie je časovo efektívna a sťažnosť proti nečinnosti (§ 3 ods. 1 zákona o sťažnostiach) má prevažne formálny charakter.

Nový stavebný zákon z roku 2025 preto zavádza štyri tzv. fikcie, ktoré majú reagovať na nečinnosť dotknutých subjektov v konaní. Konkrétne ide o:

• § 21 ods. 9 – fikcia pozitívneho záväzného stanoviska dotknutého orgánu,

• § 22 ods. 5 – fikcia súhlasného záväzného vyjadrenia dotknutej právnickej osoby,

• § 24 ods. 3 – fikcia súhlasnej doložky dotknutého orgánu k stavebnému zámeru,

• § 63 ods. 7 – fikcia overovacej doložky správneho orgánu k projektu ohlásenej drobnej stavby alebo stavebnej úpravy.

V každom z týchto prípadov zákon výslovne stanovuje, že ak príslušný subjekt nevydá požadovaný akt v stanovenej lehote, považuje sa tento akt za vydaný v súhlasnom znení. V prvých troch prípadoch ide o lehotu 30 dní (resp. 60 dní pri zložitých stavbách), pri štvrtej fikcii o lehotu 30 dní.

Rozhodujúcim momentom pre posúdenie splnenia lehoty je dátum vydania príslušného stanoviska, nie jeho doručenie účastníkovi konania.

V praxi sa dá očakávať, že jedným z najčastejších sporných bodov bude otázka, kedy začne lehota plynúť – teda, či bola žiadosť o vydanie stanoviska alebo doložky podaná v úplnej podobe. Stavebník môže tvrdiť, že všetky doklady dodal, zatiaľ čo úrad môže považovať podanie za neúplné a odmietnuť počítať lehotu.

Takýmto situáciám sa dá predísť vhodne nastaveným inžinieringom a kvalifikovaným právnym poradenstvom, ktoré umožní už vopred predvídať možné sporné body, pripraviť správnu dokumentáciu a efektívne predchádzať prieťahom v konaní.

Nové fikcie v stavebnom zákone môžu stavebníkom výrazne pomôcť – ak ich vedia správne uplatniť. Samy osebe totiž nič „neurýchlia“, ak úrad namietne neúplné podklady alebo ak si stavebník nesleduje lehoty. Úspech teda stojí na presnosti, dôslednosti a odbornej príprave.

✅ 1. Podajte úplnú a bezchybnú žiadosť

Fikcia začne plynúť len vtedy, ak má úrad všetky potrebné doklady. Preto treba ešte pred podaním preveriť, či žiadosť obsahuje všetko, čo predpisujú zákon a vykonávacie predpisy.

📅 2. Sledujte dátumy a lehoty

Lehota na vyjadrenie úradu je 30 dní, pri zložitejších stavbách 60 dní. Po jej márnom uplynutí vzniká fikcia – teda vyjadrenie úradu sa považuje za súhlasné. Všetko si je potrebné dokumentovať (dátum podania, potvrdenie o prijatí, doručovanie).

⚖️ 3. Nenechajte si spochybniť úplnosť podkladov

Ak úrad tvrdí, že podanie nebolo kompletné, treba mať dôkaz, že ste odovzdali všetko potrebné. V takom prípade odporúčame reagovať odborne – písomne a vecne.

🧭 4. Upozornenie na vznik fikcie

Ak lehota uplynula bez reakcie, možno úrad na túto skutočnosť písomne upozorniť a požiadať o potvrdenie vzniku fikcie. Tým si chránite svoju právnu istotu do budúcna.

💡 5. Investujte do kvalitnej prípravy

Pred podaním žiadosti sa oplatí dať dokumentáciu preveriť odborníkovi. Správne nastavený inžiniering a právny dohľad dokáže predísť sporom o lehoty, neúplnosť podania či formálne chyby, ktoré by mohli oslabiť celý účinok fikcie.