16 júna, 2023
Hoci sme momentálne svedkami rastúcich hypotekárnych úrokov, poklesu dopytu po nových nehnuteľnostiach a zvýšených cien energií, čo vedie k dočasne zníženej stavebnej činnosti, prirodzené cykly trhu nás učia, že ide skôr o prechodné obdobie. Stavebné firmy a developeri majú teraz priestor na plánovanie svojich budúcich stavebných projektov, ktoré sa začnú realizovať až o niekoľko rokov.
Dôležitou otázkou, ktorú si stavebníci musia zodpovedať, ale je otázka správneho načasovania získania potrebných povolení, ako sú územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Konkrétnejšie si túto otázku možno položiť tak, či začať proces získavania potrebných povolení podľa v súčasnosti účinného stavebného zákona, alebo počkať na účinnosť nového zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe (ďalej len “nový Zákon o výstavbe“).
Postupný prechod na nový Zákon o výstavbe možno načrtnúť nasledovne:
Ak sa začalo alebo začne konanie do 31.03.2024, čiže podľa pôvodného zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len “starý Stavebný zákon“), a k 01.04.2024 nebude právoplatne skončené, stavebník má 2 možnosti: buď zotrvá na podanom návrhu – konanie sa dokončí podľa pôvodných predpisov (na starom stavebnom úrade podľa starého Stavebného zákona) alebo zoberie svoj návrh späť a podá nový návrh (na novom regionálnom stavebnom úrade podľa nového Zákona o výstavbe). Na prvú možnosť sa vzťahuje prechodné obdobie dvoch rokov (do 31.03.2026). Ak počas tohto obdobia konanie právoplatne neskončí, dokončí sa síce podľa starého Stavebného zákona, ale dokončí ho nový Úrad pre územné plánovanie a výstavbu.
Pokiaľ ide o konanie začaté ex offo (napr. konania o dodatočnom povolení stavby alebo jej odstránení), stavebník nemá možnosť vziať návrh späť a konanie sa dokončí na pôvodnom stavebnom úrade (do 31.03.2026) alebo neskôr na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa starého Stavebného zákona.
Dátum 31.03.2024 je tak rozhodujúcim dňom, po ktorom nebude možné (pokiaľ sa zákonodarca nerozhodne v medzičase inak) začať konanie “po starom” podľa starého Stavebného zákona. Pokiaľ však stavebník začne konanie do 31.03.2024 “po starom” a po 31.03.2024 zistí, že je výhodnejšie riadiť sa novým Zákonom o výstavbe, vezme svoj pôvodný návrh späť a začne novým návrhom konanie podľa nového Zákona o výstavbe. Na takýto postup poukazuje sám zákonodarca vo svojej dôvodovej správe k novému Zákonu o výstavbe. Efektivitu takéhoto postupu bude potrebné posúdiť individuálne aj s ohľadom na podmienky dotknutých orgánov.
Konanie pred novými regionálnymi stavebnými úradmi možno zhrnúť nasledovným náčrtkom, pričom 1. fáza je fáza, ktorú má v rukách projektant, a až v 2. fáze dostáva slovo nový regionálny stavebný úrad. Pripomienky sú skoncentrované do jedného momentu, jednej lehoty. Účastníci konania musia svoje pripomienky uplatniť v rámci prerokovania návrhu stavebného zámeru a naďalej budú mať právo podať proti rozhodnutiu o povolení stavby odvolanie, o ktorom rozhodne Úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Pri jednotlivých krokoch uvádzame aktuálne chýbajúce všeobecne záväzné právne predpisy, ktorých prijatie predpokladá nový Zákon o výstavbe, avšak ku dňu publikovania tohto článku neboli v Zbierke zákonov zverejnené.
Mnoho stavieb však nespĺňa podmienky na spojenie územného konania o umiestnení stavby so stavebným konaním (§ 39a ods. 4 starého Stavebného zákona), a tak je namieste otázka či podať do 31.03.2023 návrh na vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby a čo prípadne s právoplatným územným rozhodnutím. Pôvodná dôvodová správa na prvý pohľad používala pojmy pôvodného návrhu zákona o výstavbe, ktorý bol v NRSR v rámci legislatívneho procesu zmenený, a tak zákon a ani dôvodová správa neposkytovala odpoveď. Súčasná situácia je však taká, že NRSR až nedávnou novelou Zákona o výstavbe zverejnenou v Zbierke zákonov 10.06.2023 vyriešila okrem iných aj tieto praktické otázky.
V zásade tak platí, že právoplatné územné rozhodnutie získané podľa starého Stavebného zákona sa v čase účinnosti nového Zákona o výstavbe má považovať za rozhodnutie o povolení stavby a dokumentácia na právoplatné územné rozhodnutie o umiestnení stavby je schváleným stavebným zámerom podľa nového Zákona o výstavbe (dostávame sa na koniec vyššie načrtnutej 2. fázy). Z takto nastavenej právnej úpravy vyplýva, že k začatiu stavebných prác bude pri právoplatnom územnom rozhodnutí postačovať už len získanie overenia projektu stavby, okrem prípadu podľa § 65 ods. 9 nového Zákona o výstavbe.
Nemožno však opomenúť fakt, že zatiaľ (ku dňu publikovania článku) nie sú zverejnené všeobecne záväzné právne predpisy, ktoré ustanovia náležitosti jednotlivých druhov podaní (§ 62 ods. 1 písm. a) nového Zákona o výstavbe), podrobnosti o obsahu dokumentácie stavby (§ 62 ods. 1 písm. c) nového Zákona o výstavbe) či Správy z prerokovania návrhu stavebného zámeru (§ 62 ods. 1 písm. c) nového Zákona o výstavbe) a tak isto nie je momentálne známa funkčnosť informačného systému, na ktorý sa v zásadnej miere nový Zákon o výstavbe spolieha. Je preto možné, že bude otázkou dňa posunutie účinnosti nového Zákona o výstavbe z 31.03.2024 na iný termín, čo zvyšuje náročnosť posúdenia vhodnosti začatia povoľovacieho procesu a vo vyššej miere vyžaduje dôkladné posúdenie individuálnych aspektov projektu.