13. marca, 2025

Dňa 1. apríla 2025 nadobudne účinnosť nový stavebný zákon, ktorý nahradí ten pôvodný, a to takmer po päťdesiatich rokoch. Zmene stavebného práva však predchádzalo turbulentné obdobie posledných troch rokov.

Totiž, už v roku 2022 došlo k významnej reforme stavebného práva, keď boli v Národnej rade Slovenskej republiky prijaté dva právne predpisy, a to zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní (ďalej len „zákon o územnom plánovaní“) a zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe (ďalej len „zákon o výstavbe“). Účinnosť však nadobudol iba jeden z nich, a to zákon o územnom plánovaní.

Zákon o výstavbe mal pôvodne nadobudnúť účinnosť 1. apríla 2024. Vo svojom blogu „Ako sa postaviť k zmenám v stavebnom práve“ zo dňa 16. júna 2023 sme podrobne analyzovali práve tento právny predpis a venovali sme sa jeho vplyvu na stavebné právo. Následne však tesne pred plánovanou účinnosťou zákona o výstavbe došlo novelou č. 46/2024 Z. z. k posunutiu jeho účinnosti na 1. apríla 2025 a k viacerým (dočasným) zmenám, ktoré sa týkali najmä medziobdobia od 1. apríla 2024 do 1. apríla 2025.

V súčasnosti však už môžeme s určitosťou konštatovať, že zákon o výstavbe ani nenadobudne účinnosť, keďže poslanci Národnej rady Slovenskej republiky schválili dňa 5. februára 2025 nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý bude účinný od 1. apríla 2025 (ďalej len „nový stavebný zákon“) a zrušili zákon o výstavbe (ktorý nikdy nenadobudol účinnosť).

K novému stavebnému zákonu bol schválený aj tzv. zberný zákon č. 26/2025 Z. z., ktorého úlohou bude implementovať všetky zmeny súvisiace s novým stavebným zákonom do ďalších právnych predpisov.

Právna úprava súvisiaca s novým stavebným zákonom ešte nie je doposiaľ kompletná. Bude totiž nevyhnutné prijať vykonávacie právne predpisy k novému stavebnému zákonu, a to najneskôr do 31. marca 2027. Do ich prijatia zostávajú naďalej účinné tie, ktoré boli prijaté k starému stavebnému zákonu, konkrétne vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., č. 532/2002 Z. z. a vyhláška Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky č. 547/2003 Z. z.

Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky v dôvodovej správe k novému stavebnému uviedlo: „účelom navrhovaného stavebného zákona a sústavy jeho vykonávacích predpisov je vytvoriť právny rámec na zjednodušenie a urýchlenie výstavby, zníženie administratívnej záťaže povoľovacích konaní s dôrazom na zabezpečenie transparentnosti v tejto oblasti. Navrhovaný stavebný zákona ako aj jeho vykonávacie právne predpisy ovplyvnia viaceré ekonomické i spoločenské procesy vytvárajúce predpoklady na úspešný ďalší rozvoj Slovenskej republiky.“

Nový stavebný zákon so sebou prináša značné množstvo zmien. V tomto blogu poukazujeme iba na niektoré z nich.

Za najvýznamnejšiu zmenu sa považuje upustenie od dvojstupňového konania (územné a stavebné) a zavedenie iba jedného správneho konania o stavebnom zámere. Zavádza sa aj elektronizácia konania, keď sa dokumentácia tákajúca sa plánovanej výstavby vypracuje v elektronickej podobe a bude sa nahrávať do informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky.

Podstatnou je aj skutočnosť, že s prijatím nového stavebného zákona zostáva pôsobnosť stavebných úradov na obciach. Zo strany obcí (ktorých sa to týka) bude však potrebné, aby si personálne zabezpečili najneskôr do 1. januára 2026 výkon činností stavebného úradu minimálne dvomi zamestnancami, ktorí spĺňajú osobitný kvalifikačný predpoklad. Dôležitým v tejto súvislosti je, že obce budú stavebným úradom iba v tzv. návrhových konaniach (napr. konanie o stavebnom zámere, ohlásenie, kolaudácia). V konaniach, ktoré začínajú z vlastného podnetu stavebného úradu (napr. konanie o priestupkoch), bude príslušným už regionálny úrad.

Nový stavebný zákon hľadí na nepovolené stavby striktnejšie. Inak povedané, nepovolené stavby, ktoré budú postavené od 1. apríla 2025 už nebude možné dodatočne povoliť/zlegalizovať. Stavebný zákon však naďalej dáva priestor na zlegalizovanie stavieb, ktoré boli zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 za splnenia zákonom stanovených podmienok. Na tento inštitút (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie) bude v celom rozsahu aplikovaný starý stavebný zákon. Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je možné podať do 31. marca 2029.  

Pre vyššiu prehľadnosť podoby stavebného práva po 1. apríli 2025 predkladáme tabuľku.

Územné plánovanie

 Zákon č. 50/1976 Zb.

platný do 31. marca 2025
 avšak (!) prechodne sa použije tento zákon aj od 1. apríla 2025 a to v prípadoch uvedených v prechodných ustanoveniach zákona č. 25/2025 Z.z.

Zákon č. 200/2022 Z. z.

schválený 27. apríla 2022
 niektoré ustanovenia zákona nadobúdajú účinnosť dňom vyhlásenia,
iné od 15. júna 2023, ďalšie od 1. apríla 2024 a napokon ostatné od 1. apríla 2025

Výstavba

Zákon č. 50/1976 Zb.

platný do 31. marca 2025
avšak (!) prechodne sa použije tento zákon aj od 1. apríla 2025 a to v prípadoch uvedených v prechodných ustanoveniach zákona č. 25/2025 Z.z.

Zákon č. 201/2022 Z. z.

platný do 31. marca 2025
bol síce platný (právne existoval) od 7. júna 2022 do 31. marca 2025,
avšak nikdy nenadobudol účinnosť
(neuplatnil sa na právne vzťahy)

Zákon č. 25/2025 Z. z.

schválený 5. februára 2025
účinný od 1. apríla 2025 (niektoré ustanovenia meniace iné predpisy od 15. marca 2025)

 Zákon č. 26/2025 Z. z.

schválený 5. februára 2025
niektoré ustanovenia zákona nadobúdajú účinnosť dňom vyhlásenia, iné od 15. marca 2025, ďalšie od 31. marca 2025 a od 1. apríla 2025 a napokon ostatné od 1. júla 2026

 Vyhláška č. 453/2000 Z. z., č. 532/2002 Z. z., č. 547/2003 Z. z.

platia do prijatia nových vykonávacích predpisov