22. januára, 2026

Výstavba rodinného domu partnermi (snúbencami) má svoje špecifické právne dôsledky a v budúcnosti im môže priniesť nepríjemné prekvapenia, najmä pri rozchode alebo rozvode. V právnej praxi sa stretávame s tým, že medzi snúbencami sa vyskytuje mylný dojem, že pokiaľ sa ešte počas výstavby, ideálne pred nasťahovaním sa do domu alebo pred kolaudáciou domu, vezmú, tak ich sobáš „veci zrovná“ a dom bude spoločný. V praxi to však takto jednoducho nefunguje a v nasledujúcom texte sa pozrieme na konkrétne kritéria, od ktorých závisí to, či dom bude patriť:

-          len jednému z nich,

-          obom spoločne v rámci podielového spoluvlastníctva alebo

-          obom spoločne v rámci bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Rozhodujúce je určiť moment (konkrétny deň alebo časovo ohraničené obdobie), kedy sa rozostavaná stavba stane tzv. „samostatnou vecou“. Pred týmto momentom rozostavaná stavba ešte ako samostatná vec neexistuje, a tak neexistuje ani (spolu)vlastnícke právo k nej; možno však hovoriť o zrealizovaných investíciách do pozemku.

Na druhej strane, od daného momentu už stavba existuje ako vec v právnom zmysle slova a musí mať svojho vlastníka. Inak povedané, akonáhle rozostavaná stavba spĺňa znaky veci, existuje ako vec a ako každá vec musí mať od momentu svojho vzniku svojho vlastníka.

Problematiku rozoberieme cez jednoduchú mapu dvoch rozhodujúcich momentov:

1.       vznik rodinného domu a

2.       vznik BSM.

Kedy vzniká stavba rodinného domu?

Právny vznik stavby je v súdnej praxi ustálený ako „okamih, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého počínajúc všetky ďalšie stavebné práce smerujú už k dokončeniu takto druhovo aj individuálne určenej veci. Týmto minimálnym okamihom je u nadzemných stavieb stav, keď je už jednoznačne a nezameniteľným spôsobom zrejmé aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia.“ (rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 05.02.2002, sp. zn. 22 Cdo/2534/2000). Toto kritérium používa aj slovenská súdna prax.

Čo so stavebnými prácami pred vznikom rodinného domu?

Stavebné práce vykonané na pozemku pred vznikom stavby (stavebné základy) sú považované za súčasť stavebného pozemku (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 26.11.2024, sp. zn. 8Cdo/5/2023). Uvedené má zásadný vplyv na to, čí majetok sa v tejto fáze zhodnocuje.

Rozostavaný dom a vznik BSM:

Je potrebné poznamenať, že bezpodielového spoluvlastníctvo manželov (BSM) vzniká uzavretím manželstva (v tomto príspevku sú na označenie tejto skutočnosti použité aj pojmy ako svadba a sobáš).

Spory zvyčajne nevyvoláva situácia, ak sa začne stavať po svadbe. V takom prípade, pokiaľ si manželia nemodifikovali rozsah BSM (väčšina manželov to nerobí), sa postavený rodinný dom nachádza v BSM, čoho vyjadrením je zápis na liste vlastníctva pri manželoch uvedený zlomkom 1/1.

Pokiaľ sa však so stavbou domu začne pred vznikom BSM a vtedy dôjde aj k „právnemu vzniku stavby“ (alebo je tento okamih sporný), v takom prípade môžu nastať spory o to, ktorému z partnerov/snúbencov vzniklo vlastnícke právo k rodinnému domu, alebo či vzniklo spoluvlastnícke právo obom a ak obom, tak v akých spoluvlastníckych podieloch a či vznikli medzi nimi aj iné majetkové nároky.

Rozhodujúcim momentom je určenie okamihu vzniku stavby, existencia dohody o budúcom spoluvlastníctve (dohoda nemusí byť písomná) a úmysel partnerov/snúbencov mať stavbu pre seba v spoločnom vlastníctve. Na vyhodnotenie vplýva aj to, či pozemok vlastní len jeden, obaja alebo je vo (spolu)vlastníctve inej osoby.

Tieto okolnosti sa v praxi dokazujú rôznymi dôkaznými prostriedkami, napríklad: finančnými tokmi (kto a v akom rozsahu stavbu financoval), svedeckými výpoveďami (kto sa na stavbe podieľal), fotodokumentáciou (kedy a čo sa na stavbe postavilo), komunikáciou (SMS správy, e-maily), zabezpečením administratívnej stránky stavby (kto vybavoval ľudovo povedané „papierovačky“:  napr. projekt, odborné stanoviská a pod.), zápismi v stavebnom denníku a v neposlednom rade znaleckými posudkami. Naopak, rozhodujúce samo o sebe zvyčajne nie je, ktorá osoba bola uvedená v stavebnom povolení ani údaje z kolaudačného rozhodnutia.

Argumentácia osoby, ktorá nie je vlastníkom (resp. nie je ako vlastník zapísaná v katastri nehnuteľností), bude zvyčajne smerovať k nadobudnutiu (spolu)vlastníckeho práva k stavbe, pretože inak vznikajú, dá sa povedať, „len“ štandardné majetkové nároky - pohľadávky z bezdôvodného obohatenia, prípadne pohľadávky zo zmluvného plnenia, ktoré vždy podliehajú premlčaniu. Premlčacia doba je v prípade bezdôvodného obohatenia dva roky (subjektívna) a v prípade zmluvného plnenia spravidla tri roky. Uplynutie premlčacej lehoty značne oslabuje nárok, pretože vznesenie námietky premlčania druhou stranou nevyhnutne vedie k prehre v spore. Naopak, (spolu)vlastnícke právo premlčaniu nepodlieha.

Ak k dokončovaniu stavby dochádzalo až po svadbe a stavba patrí jednému z manželov, situácia je priaznivejšia než pri vyššie spomenutých majetkových nárokoch. Posudzuje sa, či sa zo spoločného majetku manželov (BSM) vynaložili prostriedky na oddelený majetok niektorého z manželov (na stavbu) a ak áno, vzniká nárok na zohľadnenie takto vynaložených hodnôt pri vyporiadaní BSM po rozvode manželstva druhému manželovi. Pri vyporiadaní BSM sú bývalí manželia viazaní lehotou 3 roky od zániku BSM (rozvodom, rozhodnutím súdu), inak nastúpi zákonná domnienka vyporiadania BSM („pol na pol“).

Ak uvažujete začať s výstavbou domu v čase pred uzavretím manželstva, odporúčame Vám nadobudnúť základné rozhodujúce informácie o budúcom právnom osude stavby a otvorene viesť partnerský dialóg na túto tému, aby právne vlastníctvo domu bolo pre oboch jasné a predvídateľné. Radi s vami prejdeme konkrétne okolnosti, navrhneme vhodné zmluvné nastavenie (alebo dôkaznú stratégiu, ak už konflikt vznikol) a pomôžeme minimalizovať riziká, ktoré sa v praxi objavujú najčastejšie.